樓市提前入冬 資金將重返A股

來源:財經網證券 2016-10-08 13:41:00

中國房地產市場在經歷“一放就瘋”之后,進入“一收就死”的新階段。未來3年,可能都是盤整期。

眼看他起高樓,眼看他樓塌了。國慶節,已然成了國慶“劫”。

由于20城樓市調控政策的狂轟濫炸,一夜之間,樓市氣氛驟然冰凍,成交量出現斷崖式下滑。業內認為,中國房地產市場在經歷“一放就瘋”之后,進入“一收就死”的新階段。未來3年,可能都是盤整期。

過去一年,中國火熱的房地產市場令人側目,而此次調控政策密集出臺,能否令高企的房價降溫也讓人拭目以待。

哀鴻遍野!樓市成交呈斷崖式下跌

國慶黃金周前后,20座城市的限購令密集出臺,直接影響了購房者的預期。多地房地產市場哀鴻遍野,北京、杭州、南京等熱點城市新房成交量出現斷崖式下滑。

以下是不可思議的數據:據不完全統計,國慶節期間(10月1日-10月6日),北京樓市日成交量在291套,而在之前的6天(9月25日-9月30日),北京樓市日成交量達到1066套,不足之前成交量的3成。

而創下中國樓市上漲之最的深圳樓市,單日成交量甚至達到可憐的個位數。10月1日,深圳樓市成交數據還在246套,10月2日數據降到12套,到10月3日,成交套數僅有8套。

在此輪房價上漲中,拔得頭籌的二線城市,也從盛夏直接跌入寒冬。數據顯示,國慶節期間(10月1日-10月6日),南京樓市平均每天成交量在138套,而在國慶節前6天(9月25日-9月30日),這個數據則達到744套,也就是說新政后的成交量不足調控前的2成。值得一提的是,其中10月3日和4日的成交量分別僅有29套,創下近年來的最低記錄。

杭州樓市同樣在劫難逃。據統計,國慶節前6天(9月25日-9月30日),杭州樓市平均日成交量在1374套,國慶節期間(10月1日-10月6日),杭州樓市日成交量快速下滑到494套,成交量僅有之前的3成多。

業內人士認為,國慶節期間,20座城市接連出臺樓市調控新政,限購、限貸政策不斷加碼,足以見這個“十一”是樓市瘋狂的終結篇,一個長假澆滅了大家炒房的熱情。

業內人士認為,國慶節期間,20座城市接連出臺樓市調控新政,限購、限貸政策不斷加碼,足以見這個“十一”是樓市瘋狂的終結篇,一個長假澆滅了大家炒房的熱情。

中原地產首席分析師張大偉認為,這一輪收緊政策,雖然看似一城一策,但如此密集出臺,充分證明這一輪政策并非地方主動出臺,而是在高層施壓下的集體舉動。

從政策內容看,除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數幾個城市外,其他城市政策力度遠不如2014年“930”政策的執行力度,但這一輪調控讓市場懼怕原因在于房價漲幅太快太集中,而且是杠桿利用最過度的一次上漲。在這種情況下,一旦市場風吹草動,就會放棄部分利潤離場。

退單、違約……樓市已在顛覆

就像在鬧著玩。一周前,大家都還在抱怨購房難,甚至杭州出現通過打麻將的勝負來決定誰能買房的案例。一周后,已然顛覆。

業內表示,由于限購限貸的升級,購房門檻提高,讓買盤一下子降低了9成,這相當于股市的一次熔斷,頂部不放量甚至縮量,讓買盤和賣盤無法撮合成交,樓市風險或被延后。

而這或將帶來一次集中的違約潮。顯而易見的是,調控的加碼,令一些投資客眾多的樓盤發生了退籌、退定的現象。

有開發商在朋友圈感慨,階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢怎么才能買到房,現在都在咨詢怎么毀約不買房。

因受新政影響,購房首付比例調整,不少購房者由于買不起房,不得不面臨解約。在限購政策執行日前后,多家樓盤置業顧問接到客戶電話,要求退錢。

因受新政影響,購房首付比例調整,不少購房者由于買不起房,不得不面臨解約。在限購政策執行日前后,多家樓盤置業顧問接到客戶電話,要求退錢。

而中介公司也上演了一場生死時速。在樓市升級版調控政策執行之前,經紀人們爭分奪秒,辦理網簽手續。有的忙著趕在零點之前上傳單子,有的因為手頭客戶的貸款問題,忙著辦理退單。而二手房的市場糾紛則開始增多,且由原先的房東毀約糾紛,戲劇性地轉變為購房者要毀約而房東不答應。

而中介公司也上演了一場生死時速。在樓市升級版調控政策執行之前,經紀人們爭分奪秒,辦理網簽手續。有的忙著趕在零點之前上傳單子,有的因為手頭客戶的貸款問題,忙著辦理退單。而二手房的市場糾紛則開始增多,且由原先的房東毀約糾紛,戲劇性地轉變為購房者要毀約而房東不答應。

IMF亞太部總裁ChangyongRhee認為,中國一線城市房價暴漲的態勢是不可持續的,政府部門應采取謹慎的行政措施控制當前房價,建議中國推出房產稅,同時密切關注信貸擴張問題。

房價要開始下跌了?

眼看著樓市起風,最終又回到大家最關注的話題:房價是否要開始下跌了?

政經學者雷思海表示,房價近期已經傳遞出見頂的信號:那就是居民消費能力的萎縮。CPI連續4個月下滑,反應的是通縮的威脅,而這個通縮,則由房價壓縮居民消費所導致。一旦CPI出現下降通道,也就是我們所說的通縮威脅來臨,那么房價的上漲空間,也就差不多到頭了。

近5年來的中國房價漲速與CPI之間的對應關系

藍色線條為CPI,黑色虛線為房價增幅

2012年之后,房價的大幅度上漲,都是在CPI的爬升階段(上圖紅色箭頭區間)。而房價增幅的下滑,則是在CPI下降階段(上圖藍色箭頭區間)。也就是說,在此次熱點城市主動降杠桿之前,房價自然頂部已經來臨,即使有一線城市的少數拉高行為,但大勢已去。

方正宏觀首席經濟學家任澤平認為,房地產小周期趨于結束,這一輪房價上漲接近尾聲。這輪房價上漲是在經濟下行周期下啟動的,主要是貨幣金融現象,受益于政策牛(放松限購限貸減稅)、水牛(貨幣超發低利率)、杠桿牛(放松限貸降低首付比),現在這三頭牛都走了:政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。過去平均而言,一輪房價小周期上漲18個月,這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,從房地產市場趨勢來看,本輪調控政策在今年10月初集中發布,北京、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥等城市較為嚴厲,市場率先調整極有可能會從上述城市開始。預計上述熱點城市會率先出現個案大幅降價現象,市場也將普遍進入降價的周期,投資客退場,核心城市周邊的城市也會出現降溫。

這個過程可能會一直延續到2018年上半年。

南京樓市主編李子墨認為,房地產被玩壞了,未來3年,可能都是盤整期。重點城市房價短時間內不會整體下跌,但也不可能再怎么漲了,半年后不排除有降價促銷的可能,既然失去財富效應,也不能再大肆來玩了。

A股估值受益地產資金擠出

值得一提的是,此次樓市轉向,不乏大佬集體唱空,而資本則提前溜出市場。據不完全統計,今年以來共有76家上市公司組團賣房,有些是為保業績,有些則為保殼,買房或是買股又一次成為大街小巷熱議的話題。

國慶黃金周期間,有私募人士在微信圈表示,樓市資金開始轉戰A股了。在近期發行的私募產品中,有不少認購者是從樓市撤下來的投資者。此外,據中國結算公司數據顯示,8月份持股超1億元的超級散戶已開始悄然進場,相較于7月已經增加了174人。

而在剛剛過去的9月份,MSCI向中國股市接連示好,從推出包括MSCI中國指數在內的新指數,到高度評價深港通,MSCI對于中國股市評價頗高。市場認為,MSCI新指數的推出,可以為A股納入MSCI新興市場指數做好準備,預計A股納入MSCI只是時間問題。

近期海外知名投行高盛一改此前的空頭姿態,開始唱多A股。

據日本經濟新聞,高盛將未來一年的中國股價指數目標水平上調了約16%。

海通證券(600837)首席經濟學家李迅雷認為,一個市場在短期內要提升資產價格,流動性是關鍵,熱錢涌向哪里,哪里的資產價格就會出現上漲。今年以來,A股市場的資金在不斷流出,港股的資金在不斷流入,因此表現為A加H股的溢價縮小了18%。

華泰證券(601688)戴康認為,房地產資金擠出將使A股估值受益。在當前的低利率環境下,A股整體估值水平偏低,業績改善或業績確定性高的股票將得到資金流入。

一方面,從歷史數據來看地產限購將擠出居民資金,部分投入股市,在10到11年樓市調控密集期,A股自然人投資者中持有市值在10萬到500萬的賬戶數量明顯上升,2014下半年至今“多余貨幣”穩定環境下的股市房市波動中蹺蹺板效應也很明顯。

另一方面,在當前供給側改革與需求側管理兼顧環境下,結構性調控并未影響流動性總量水平。因此,我們認為房地產行業資金溢出對A股估值正面影響略大于對盈利的負面影響。(微信公眾號Wind資訊)

(編輯:daisongyang)

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