提升房地產發展效率 讓房價滿足“居有所屋”

來源:鳳凰新聞 2018-11-30 07:26:53

原標題:提升房地產發展效率 讓房價滿足“居有所屋”

提升房地產發展效率 讓房價滿足“居有所屋”

盤和林

國家統計局近日發布數據顯示,2018年前三季度,全國固定資產投資(不含農戶)483442億元,全國房地產開發投資88665億元,占全國固定資產投資的18%。

從全國層面來看,房地產行業的高固定投資、高關聯、高產業比重以及高GDP貢獻,決定了房地產行業目前以及在以后較長一段時間內,在國民經濟中將居于較重要地位。

目前我國房地產行業占GDP比重是6.87%,一般發達國家房地產行業在GDP中的比重大都超過了10%。雖然說在近十年來我國房地占GDP的比重不斷上升,但是對比不難發現,不論從絕對值還是從相對值來說,我國房地產行業的發展都是缺乏效率的,但這也同時說明,我國目前房地產總體風險是可控的。

從地域結構上來看,2018年前三季度31省份“房地產開發投資占GDP比重”排名中,海南省占比達到了34%,高居榜首,安徽省22%次之,重慶市21%排第三,其余一些省份比重都在10-15%之間。之所以出現這樣的分化,主要原因有二:一是產業結構的差別,二是宏觀經濟政策的導向。

高財政依賴度背后反映出的是產業結構的不合理。海南省作為旅游城市,不僅每年吸引巨大的旅游流量,更是我國國民每年冬季南徙勝地,這樣的高投資性使得海南房地產市場不同于國內其他房地產市場:周期交替更加的頻繁和明顯,經濟抗風險能力相對較弱。日前,為減少對房地產的依賴,海南房地產調控力度增大,作為全國對房地產市場依賴程度最高的省份,海南省需要刮骨療傷以平衡產業結構,穩定經濟發展。

在可預見的未來,房地產開發投資在GDP中所占的比重會進一步提升。一方面,隨著租售并舉推進,租賃住房市場的開發投資會增加房地產開發投資在GDP中所占的比重;另一方面,對現有城市住房的改造、更新,城市的擴張、規劃也會增加房地產的投資建設。

不過,過多的資本流入房地產市場會導致行業過熱,同時也會對其他社會投資產生擠出效應。雖然在宏觀經濟政策的調控下房價得到了抑制,但是不可否認的是,房價能達到如今的水平,其中少不了資本的推動作用。

據有關數據顯示,2013年-2014年期間,我國房地產在家庭總資產中所占的比重已經達到了50%,對于只有一所房子的家庭來說,即使用積蓄通過分期付款的方式拿到了房子的所有權,但是在剩余房款繳納完畢之前,其事實上是屬于一種未兌付的財富,并且容易導致負的信貸效應。

目前我國居民的消費杠桿已經達到了40%,這其中房貸就占據了大部分,這無疑會擠出居民其他部門的消費,同時也會產生負的財富效應,這是值得我們高度關注的。

對于無房族來說,由于未來購房的規劃,在消費過程中預算約束必定會降低,同時由于價格的波動,很容易受預期的影響產生替代效應,壓縮當期消費而增加未來期的消費,這些約束效應和替代效應的不確定性都會導致經濟的波動。對于有房一族,在房貸壓力下,確定收入水平上也會擠出其他產品的消費,同時一般來說購房會花費大量的家庭積蓄,會對現期的消費產生流動性約束。

所以,在依靠房地產來拉動經濟發展的同時,需要完善房地產業的發展,提升房地產行業的發展效率,與此同時注重防止行業過熱,使房價保持在“居有所屋”的水平,保證國民的居住質量以防止產生負的財富效應和信貸效應。

(作者系中國財政科學研究院應用經濟學博士后)

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