回暖還是見底?深圳新房集中成交折射出一個道理!

來源:慧眼看世界365 2018-11-30 07:14:21

這幾天,深圳幾個新盤熱銷,才沉寂三個月的市場好像又重燃了,自媒體人率先高潮了,各種深圳樓市回暖又要見底反彈的評論,重出江湖。

先看大的宏觀形勢,近期,房貸利率有見頂回落的跡象,房地產調控政策估計也不會再嚴,已經到了極限,而且有些地方托底的意味也比較濃,比如合肥對降價的房企上門“問候”,碭山對降價的樓盤給予“特別對待”,不許房價下跌的心思昭然若揭。

最近深圳弄了個新房15%的漲跌停板,超出這個范圍要重新備案,其實也是在防范市場的震蕩,廣州為了減少雙合同帶來的維權壓力,不得不放松樓盤限價。

就一二線城市而言,政策肯定是見頂了,但我認為這并不意味著市場底就到了。

現在有一種說法,明年政策上會松綁房地產調控政策,因為經濟下行壓力比較大,地方政府沒錢還是需要土地財政輸血,要賣地,調控不放松,樓市不好怎么賣?比如原來我們的攻堅戰——環保只能被迫放松,下分到各個省來執行,因此華北的霧霾馬上又重現了,因為相比空氣質量,工業增加值帶來的就業,經濟增長更重要。

但房地產跟環保能相提并論嗎?我覺得完全不是一回事吧。

緊緊松松,線性循環,走最容易的路,最后將無路可走。

假如我們真的因為經濟壓力大就放松調控來維持泡沫,那消費只會更加刺激不起來,從而無法進入一個良性循環。

深圳樓市是回暖還是見底了呢?對最近這幾個新樓盤熱銷該怎么看?

我們先來看看這幾個代表性樓盤的情況。

第一個,11月26日晚8點,福田香蜜湖豪宅萬科臻山府開盤,397套180平米大戶型,最低8.2萬/平起,均價9.71萬/平,總價區間1472-3254萬/套,裝修費6000元/平另算。半小時總共銷售了381套,去化率將近96%。

這個盤賣的好有幾個關鍵因素,首先是性價比高,比周邊次新二手房便宜三四萬一平米,明顯倒掛,買到就算賺到,其次是香蜜湖的豪宅盤,地段好,比較稀缺,最后又是學位房,在關內具備這些條件的好新盤屈指可數,買到不管行情多差,至少能夠保值,市場上有錢人或者改善型群體,賣了二手房買這個盤也很劃算。

第二個,沙井華強城,11月27日開盤,1240套住宅,1503個認籌客戶,毛坯均價4.6萬/平米,6個小時賣了1033套,去化率達83%,110平和125平戶型已經售罄,主力戶型是72-89平米。

首先,買這個盤的人主要看中的就是地鐵,因為就在11號線快線地鐵口,上下班通勤時間短,要知道年輕人的時間是很寶貴的,6站可到達寶安中心,7站到達前海灣,到后海也只有9站,到高新園轉一下加起來也只有12站,所以基本上靠著11號地鐵快線,可以覆蓋到寶安和南山主要的寫字樓辦公區,無疑他面對的剛需購買人群是非常龐大的。

這跟龍崗那些盤受冷落完全不可同日而語,凡是背靠南山,交通便利的盤,命運都比東部好,因為羅湖本身就沒落了,所以背靠羅湖的購買力顯然遠遠不如南山。

其次,單價不算高,總價低,不到300萬就能買個2房,三四百萬就可以買3房,作為剛需上車盤,至少還能承受的起。同樣是四萬多,深圳西部肯定比東部的潛力更大,因為城市在向西部,前海發展。

第三個,11月29日,沙井萬科星城開盤,79-136平米,毛坯均價4.4萬/平米,總價在327萬-652萬之間。一次性推出3337套住宅,截止27日17點,認籌2300多人,開盤半個小時賣出超過1900套房源后,總貨值超55億元,萬科就關閉了網上系統,所以具體最后賣了多少,沒人知道。

這個盤賣的也不錯,因為有學位,周邊配套比華強城好,但它不靠地鐵,所以兩個盤各有優劣,購房者會根據自己的需求側重來選擇,比如對學位有要求的肯定優先選萬科星城,但要求有地鐵的肯定會選華強城。

有選擇萬科星城的購房者說,“我就喜歡買搭配不成熟的,附近開商業、新樓盤、或者有新的拍地,都可以漲一點,反正準備拿在手上五年以上。”

我們再來看第四個,同樣是位于沙井的卓越中寰。

自媒體們只顧拿著賣的好的盤自我高潮,卻把賣的差的樓盤偷偷的冷藏了。

11月21日,卓越中寰項目推出417套房,其中住宅269套,成交均價約4.35萬/平米,當天10點-16點現場簽訂認購。據悉,截止當天下午5點,該項目去化約130套,去化率只有可憐的31%。

都在沙井,為什么它就賣這么差呢,因為位置離寶安和南山更遠,價格還不便宜,購房者當然不買單。

實際上,深圳目前在售的大部分新樓盤,比如龍崗,光明,觀瀾,龍華,坂田,只要性價比不高,依然賣的很艱難。

從最近市場的表現以及開盤現場了解的購房者心態來看,購房心理偏向理性,主要以自住為主,鮮少純粹出于投資需求進行的購買行為。

“等了一年也沒明顯降價,該買還是要買的”剛需心態占主流。

觀察最近的市場,如果你是好樓盤,只要開發商誠心讓點利,確實能賣得不錯。但如果價格上不讓利的,購房者也不會買單。

目前不少業內人士認

為,市場在快速的逼近底部

。這個底部,會不會這么快就到來?我是不敢輕言底部的,多數人看得到的底部,櫻桃的直覺總感覺是假底。目前深圳的住宅存量已經有3.4萬套了,我記得年初還不到3萬套吧,存量開始在累積了,明年新盤會更多,至少明年再談論底部的問題。

根據觀察,三四百萬總價左右的樓盤,剛需群體確實還是非常龐大,這部分市場還是有需求,但超過500萬往上的購買力櫻桃覺得還是嚴重不足的。

10

月份,深圳二手住宅套均總價為

466

萬元,較上月有小幅下滑,相比

2016-2017

年明顯下降。也在說明中端有效需求明顯不足。

從近兩年來的數據可見,除春節外,今年的10月是深圳真正的寒潮。近兩月新房大量推盤,10月共有17個住宅項目開盤入市,其中含住宅項目達到13個,住宅推售套數合計6721套,整體開盤去化率約25%。且大部分項目都啟動中介帶客,實際成交量仍然較低。

而深圳新房均價在2013-2014年緩慢上漲,2015到2016年井噴式增長,2016年10月政策調控后住宅均價維持在極小范圍內變動。10月新房住宅成交均價54071元/平,環比上月再減少9元/平。新房的價格一直在保持堅挺。

但商務公寓項目明顯在降價走量。位于西鄉碧桂園項目直接打出首付12萬起吸客,首付分期的案例增加,位于坂田的公寓項目也打出首付20萬起,8個月0月供的廣告。龍華融創的寫字樓項目更是開出“三年免月供,三年免費使用”的廣告拉客。

除了首付分期外,開發商更是開出高額傭金吸引客戶,越是難賣的項目傭金點越高。奧園峯薈項止開發史上最強傭,7%跳8%的傭金+2%現金獎。深圳龍華網紅公寓開出了4個點傭金+現金獎+iphone x。光明某項目更是直接提出傭金7%跳8%,再加2%現金獎,傭金接近10%,確實是深圳歷史罕見高傭。

商務公寓的寒冬比住宅長多了。

轉自櫻桃大房子

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