房地產、基建、消費:六個核心問題的回答

來源:鳳凰新聞 2018-11-30 09:02:53

要聞 房地產、基建、消費:六個核心問題的回答2018年11月30日 08:44:16

本文來自“朱啟兵宏觀研究”微信公眾號,作者張曉嬌。原標題為《【中銀宏觀:三個專題的路演總結】六個核心問題》。

1. 房地產政策會不會放松?能怎么放松?

首先,我們認為“房住不炒”的政策前提沒有改變,房地產政策依然維持“一城一策”不會“一刀切”的政策立場也沒有改變。

其次,我們認為“房住”類的政策有放松的空間,沒有房價上漲壓力的城市也可能會放松自主購房的限制約束。

再次,我們認為房地產市場將出現結構分化,將住宅房地產市場分為一線、二線、和三四線城市,不同類型城市房地產市場的周期明顯出現分化。一線城市仍將以“遏制房價上漲”作為原則,以建立住房的長效機制為重點發展方向;二線城市由于人口凈流入的過程在未來較長時間內都存在,因此將是房地產市場供需博弈的主體;三四線城市存在一定的改善住房需求,但由于過去一段時間內房價過快上漲疊加未來人口持續凈流出,因此政策的主要訴求或是房價平穩回落。

最后,我們認為房地產政策放松有兩方面的主要考慮:一是保障經濟增速平穩回落,二是防止房價超預期回調導致金融系統風險。從前者來看,房地產對上下游產業鏈的拉動力都在減小,并且房地產行業繼續快速發展對經濟的負面影響比拉動力更大,比如擠出消費、擠出存款、提高居民杠桿,因此對放松房地產的政策不宜預期過高。

2. 明年的房地產投資增速走勢?

我們預計整體仍將是平穩回落。主要從兩個方面來考慮:一是房地產施工面積和單位面積投資額,二是房地產投資資金來源。

房地產施工面積影響投資增速的上限,但受到單位面積投資成本同比波動的擾動。截至2018年10月房地產施工面積累計同比增速4.3%,本年購置土地面積累計同比15.3%,我們認為房地產開發商已經出現一定的加快土地開發周轉的經營行為變化,因此預計受到今年土地購置面積同比持續上行的影響,明年的土地施工面積同比增速仍有一定保障。但2018年房地產開發投資成本受到PPI同比上升較快的影響,明年若鋼鐵、水泥等建材成本出現回落,可能會對房地產投資增速造成一定擾動。

房地產投資資金來源影響投資增速的下限,主要關注商品房銷售情況和自籌資金情況。房地產公司現金流對房地產投資有較大的影響。當前房地產投資資金來源結構中,接近1/2來自個人購房資金(包括定金預付款和按揭),1/3來自自籌資金,商品房銷售額自8月的高點已經有明顯回落,因此仍需密切關注房地產銷售同比變化的情況。另外,自7月底貨幣政策邊際放松以來,房地產自籌資金增速已經出現好轉,這在一定程度上可以對沖銷售增速下行的負面影響。

綜上,即使房地產政策出現松動,我們預計房地產固定資產投資增速也將是平穩回落的趨勢。

3. 明年基建增速能到達多少?主要投向包括什么?

在《少壯不基建,老大徒傷悲》報告中我們提到,若簡單計算2018年內可以完成鐵路投資8000億、提高PPP落地率5個百分點(也即落地處于執行階段和采購階段的全部項目),則當年基建投資增速可以回升至8%以上。考慮到年內時間有限,預計基建增速的回升或主要體現在2019年,我們預計基建增速能夠回升至10%左右。穩基建是為了穩住經濟增速下滑的速度,而非刺激經濟增速回升,因此放松基建可行。

基建確有較多可以補短板之處,如十三五規劃中明確要建設的高鐵、高速公路(包括改建)、軌道交通,以及經過半年多的PPP清庫后依然在庫并處于執行階段和采購階段的項目。

我們認為對于基建,也應該采取結構性的劃分和分析方法,如基建也存在經濟效益性、戰略性、公益性的分別,以及適應性和領先性的分別。如東部地區等經濟較發達地區,基建投資更側重經濟效益性,如偏遠地區,基建投資更偏重戰略性和公益性;如目前欠發達但仍有發展潛力的地區,基建投資則有一定的領先性,但基建已經較完備但仍較經濟發展程度相比存在缺口的地區,則有適應性投資的要求。

從基建投資的體量來看,我們認為鐵路投資和公路投資的恢復性增長影響較大;從基建投資彈性來看,城市內部的基礎設施投資增速或較快。考慮到2018年基建增速較低的基數效應,我們關注2019年鐵路投資增速的恢復性增長,同時關注城市的天然氣、污水處理、軌道交通等投資方向。

4. 社零增速的趨勢如何?前景較好的消費相關行業是什么?

從GDP細分的歷史數據看,支出法中的居民消費增速和收入法中的勞動者報酬增速趨勢是一致的,因此長期來看,消費增速的下滑或是大趨勢。

但社零不等同于消費,我們認為社零的統計口徑偏差,將導致社零對消費的代表性明顯減弱。一是因為社零中不包括服務類消費,但當前居民消費中,服務類消費的占比逐年快速上升;二是社零是“規模以上”的統計概念,但隨著農村居民消費的興起和消費渠道的多樣化、上網化,“規模以上”消費的占比將有所下降。

從中國的歷史消費趨勢特點來看,高收入人群的消費傾向對全國居民的消費發展方向有較好的指導性。目前來看,消費前景較為確定的包括教育和醫療保健,同時需要密切關注中西部地區居住消費可能明顯上升的情況。

5. 地方政府負債是否會放開?

由于基建投資較為依賴地方政府負債,因此若需要基建投資穩增長,需要放開地方政府負債。我們認為地方政府負債放開之前需要解決兩個問題:一是2018年中央摸底地方政府負債的結果以及處理方法,二是對于未來地方政府負債的可行性方式需要明確。

2018年中央摸底地方政府負債的結果以及處理方法可以參考2013年的情況,一是給出具體的債務余額,二是給出具體的債務分類和各自處理方法,包括政府負全責、政府部分負責、以及政府不負責。

對于未來地方政府負債的可行性方式,我們認為可參考當前已有的幾種方式:地方債務置換以及中央代發地方政府債等。但也有一個前提,就是對于地方政府各種負債的余額和方式,已經可以透明化監管。

6. 2019年GDP增速靠什么?未來經濟增長靠什么?

我們認為2019年GDP增速是個算數問題,但未來經濟增長是個轉型問題。

若2019年GDP增速目標為6-6.5%,則從三駕馬車的角度來看,需要防范貿易摩擦對凈出口的沖擊,并且防止房地產放松可能對消費產生的超預期擠出效應,在此基礎上,可以采取基建補短板投資的方式,穩定經濟增速下行的速度。

但長期來看,仍需轉型升級。我們認為政策未來著力點在于企業層面,包括民企、外企和國企,目標在于提高國內的產能水平、提高全要素生產率。從政策手段來看,針對民企的政策主要是加大信貸資金支持,疏通民企融資渠道,降低民企融資成本;對外企主要是降低行業投資限制,放寬行業準入,引入外企參與開發國內市場;對國企的主要政策手段或仍需等待國企改革相關政策的完善和出臺。

風險提示:貿易摩擦動向的不確定性;2019年全球經濟周期出現一致下行。

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