濱江旗下物業沖擊港股IPO,在管面積少是軟肋

來源:界面新聞 2018-11-30 09:21:50

伴隨著房企赴港上市潮的,是一家家物業公司也在今年紛紛奔赴港交所。年內已有雅生活、碧桂園服務、新城悅三家物業服務商在港交所敲鐘,在奔赴港交所路上的還有佳兆業物業、旭輝的永升生活和濱江服務。

杭州房企濱江集團(002244.SZ)的物業上市計劃準備已久,董事長戚金興曾表示,要確保到2019年順利上市。臨近年尾,濱江服務集團有限公司正式向香港聯交所遞交了上市申請。早在2017年2月,濱江物業就已從濱江上市公司中拆分了出來,為在香港獨立上市做準備。

從數據上來看,濱江服務的業務有所擴張,在管建筑面積由截至2015年12月31日的約550萬平方米增長至截至2018年8月31日的約1080萬平方米。但這一規模相比其他上市的物業公司,仍顯得微不足道,最早上市的彩生活目前在管面積已達到9億平方米。

濱江服務的總收益由2015年的1.59億元增至2016年的2.26億元,并進一步增至2017年的3.49億元,2015年至2017年的復合年增長率為48.3%。截至2018年8月31日止今年前8個月的收益為3.07億元。

這些數據上的增長,與濱江集團物業開發規模的擴大是同步的。同大多數物業公司類似,濱江服務的大部分物業管理服務合同與關聯公司濱江集團息息相關。

2015年、2016年及2017年以及截至2018年8月31日止8個月,其由濱江集團開發或由濱江共同開發的物業分別貢獻98.4%、91.9%、82.1%及75.7%的收益,關聯度極高。

從港股物業板塊來看,濱江服務的規模非常小。新城悅在上市前擁有超過7000萬平方米的管理面積,是濱江服務的7倍,永升生活遞交上市申請前擁有3770萬平方米管理面積,大約是濱江服務的3倍多。

不過,由于濱江高端住宅開發占比較大,濱江服務的物業管理費明顯高于行業一般水平,2018年前8個月,其平均物業管理費達到了3.98元/平方米/月。

與此同時,濱江集團正在房地產開發業務上抓緊沖刺規模。濱江集團(002244.SZ)三季報顯示,今年前三季度實現營業收入122億元,同比增長88.4%。這個速度對濱江來說已經非常難得。

但在離開大本營的嘗試中,濱江很不順,進軍一線城市上海和深圳都出師不利。戚金興感慨,杭州以外的市場并不好做。但他不想放棄規模,在千億銷售額的目標之外,他還提出了“努力成為前30,高端品牌領導者”的目標。

他把希望寄予在浙江市場上,重中之重更是杭州,在那里濱江的品牌效應能夠最大化。從拿地來看,今年濱江集團已耗資162億元通過招拍掛拿下10宗地塊,其中7塊土地位于杭州。

戚金興自己為濱江的變化總結了“123”:人員增加了一倍,項目增加了兩倍,貸款增加了三倍。這意味著曾經逆水行舟不進則退的濱江,正在浙江市場上大賭一把規模。短期對于濱江服務來說,這也意味著業務的進一步擴張。

同時,濱江服務也希望對濱江集團的依賴度能夠逐步下降。其在招股書中稱,擬將一定比例的所得資金用作收購發展潛力較大的物業管理公司。

就在濱江服務提交招股書的同期,碧桂園服務宣布以約6.83億元的價格收購5家物業管理公司股權,今年6月上市的碧桂園服務市值一路上漲,目前已達318億港元。

國內物業管理市場遠未到達成熟階段,這也是今年港股掀起物業上市潮的原因,不僅投資人看好,房企們也都希望如碧桂園一般,在接下來的物管市場整合紅利中分一杯羹。

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