正榮地產(06158)的降成本術: 6個月內發行35億ABS 利率僅7%左右

來源:鳳凰新聞 2018-11-30 15:22:08

原標題:正榮地產(06158)的降成本術: 6個月內發行35億ABS 利率僅7%左右

11月,包括正榮地產(06158)在內的多家龍頭房企發布發行資產支持證券(ABS)的公告,引發了市場的熱議。

正榮地產稱,此次發行的ABS為10.84億元人民幣(單位下同),優先級份額為10.29億元,利率7.2%;次級份額為0.55億,無固定利率。這也是繼今年4月份成功發行24.21億購房尾款ABS之后,正榮在ABS領域的又一嘗試。

7.2%的利率,遠低于二三線房企目前超過10%的融資成本,這也成為目前中國房地產行業變局的一個樣本:房地產正在向規模房企集中,龍頭房企更易獲得銀行及非標融資市場的青睞,而中小房企正在加速出局。

作為對比,據媒體報道,2018年前10月,國內已有10家房企因資金鏈斷裂宣告破產,更多房企正在尋求掛牌尋求股權或是項目出讓。相反,此前高喊“活下去”的萬科,卻在土地和接盤新項目市場攻城撥寨,正榮地產則提前2個月完成1000億的目標,一線和新一線的房企正用其表現,迎接中國房地產市場面臨的20年所未有大變局。

中原地產首席分析師張大偉認為,中小房企將面臨“生死劫”。2017年國內房地產調控周期內,全國已經有110多個城市陸續出臺了超過270多次調控政策,部分城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大,但中小房企在2018年將面臨困境,預計2018年還會出現多宗行業并購,中小企業被兼并。

多元化融資降負債

近日,針對中國房地產的投資展望,瑞信表示,目前內房股的整體股價走勢和2011年4季度-2012年2季度很類似,彼時高杠桿的開發商股價走勢更好,這次瑞信認為融資能力更強、房屋質量更優的標的會跑贏板塊。

正榮地產于2018年1月16日登陸港交所主板,5月4日被納入恒生綜合大中型股指數,緊接著6月4日被納入港股通,上市以來股價表現堅挺,被譽為“最強內房次新股”。

(行情來源:富途證券)

智通財經APP注意到,上市后的正榮,成功打通了境內外融資渠道,有效改善自身債務結構,2018年上半年加權平均利率為7.4%,與2017年全年利率基本持平,較2015、2016年明顯下降。

截止2018年6月底,正榮地產的境內銀行借款228.66億元,占比46.4%,較2017年底上升6.1個百分點;境內其他借款占比大幅降低,在債務結構占比中由2016年底的73.2%降低至39.4%,并拓展了境內資產支持證券、境外優先票據等多元化融資方式。

以此次發行的10.84億元ABS為例,連同今年4月份成功發行的24.21億購房尾款ABS,共同組成正榮地產減低成本的重要一環。

在房企的整體融資成本上行、甚至融資渠道收窄的前提下,正榮能取得這一成績更難能可貴。根據智通財經APP的統計,10月以來已有超過165億元的房企債券融資被中止或終止審查,而僅僅7月即有7單不同類型的涉房ABS遭遇中止或終止。

目前大型房企的融資成本基本在8%至10%之間,中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%,部分房企融資成本甚至高達15%-16%。由此可見,正榮在融資成本仍處于合理水平。

除卻ABS,正榮亦在謀求多元化融資,致力于在融資期限和流動性管理之間達到一個比較好的權衡。

如5月,正榮發行1.6億美元私募債;7月份發行2.5億美元2020年到期的優先票據;9月14日發行本金額為不超過人民幣20億元、不超過五年的非公開公司債券;9月20日,再次成功發行2.8億、2021年到期美元優先票據,此后又額外發行7000萬美元優先票據。

截至6月底,正榮地產的有息負債規模為493億,較2017年底增加52.6億元;凈負債較17年底下降了十個百分點,維持下降趨勢。

基于一、二線城市均有優質土地儲備,正榮地產上半年還獲得惠譽“B”級長期外幣發行人評級,展望正面。惠譽還稱,正榮未來兩年的杠桿率(以凈負債與調整后庫存的比率衡量)有望從2016年的66.5%降至50%-55%。

千億房企向左,中小房企往右

目前市場形成的共識是,房企的整體融資成本上行是一個客觀的事實。在這個過程中,一線和新一線房企,正成為融資市場的新寵兒。

據智通財經APP了解,作為房企融資渠道最主要的來源,銀行信貸不斷收緊,銀行對開發商的資質要求也越來越嚴格,但品牌房企獲得更多傾斜;某信托機構的主要客戶就是“TOP50房企”,50強之外的房企,即使財務指標再健康,也不予考慮。

這與目前房地產漸向龍頭房企集中相關。海通證券研究報告顯示,今年1-8月,TOP20房企銷售金額占有房地產行業45.05%的市場份額,相對2017年繼續上行。

此外,根據中國指數研究院日前公布的數據,正榮地產1-10月實現1148億元簽約銷售,增速同比高達19.64%,并提前兩個月完成全年千億目標,挺進前十月房企銷售排行榜前20強。

與龍頭房企的耀眼增速相比,近期不少中小型房企出售項目股權的做法頻繁發生,如9月28日,嘉凱城公告稱,擬轉讓房產項目資產包,涉及5家公司6個項目。

易居克而瑞的統計顯示,2017全年房地產企業項目股權出售相關動態為387條,2018年1-10月以來房企累計項目股權出售動態就達到了473條。

其實,從上半年的業績來看,不少房企的增速已呈現“生存之困”,上半年以來,眾安房產收入同比下降49.5%,恒盛地產、建業地產、文一地產均有不同程度的業績下滑。

鑒于融資與規模則是互為促進關系,房企規模是融資的變相背書,10月以來,碧桂園、泰禾、中海、越秀、云南城投、萬科等多家房企集中發行債券融資。萬科三季度拿地近500億元,相當于恒大+碧桂園+保利+融創四大房企拿地金額總和。

智通財經APP通過整理發現,處于第二梯隊房企的整體杠桿率仍然有所提高,這也表明在強者恒強的行業趨勢下,企業加大投資擴張規模的動力仍然較強,負債經營的壓力有所提高。

從以上同規模上市房企的數據來看,截止2018年上半年,新城、陽光城以及富力的凈負債比率均高于行業均值125%,但是從銷售額來看,不管是上半年,還是今年前10月份銷售數據來看,其規模與負債增長是一致的。

因此,對于正榮這種處于TOP15-TOP30的房企來說,其一邊在加速回款的同時,拿地補倉意愿仍然較強,維持著對資金較大的需求。

房企債券密集獲批,融資信號放松?

智通財經APP了解到,自2018年10月份央行降準釋放出約7500億元流動資金以來,業界對于國內貨幣政策的預判均呈樂觀看好態勢。

據悉,11月1日至20日的20天內,包括華夏幸福、陽光城、萬科在內的18家房企,21項融資計劃成功獲批或發行,這與此前諸多房企融資發債屢遭中止的情形大不相同。

此外,融360數據顯示,10月首套利率下調的銀行19家環比增加16家。據悉北京、廣州、杭州、武漢等多個城市的房貸利率已出現松動,杭州首套房貸利率從上浮15%降至上浮10%,二套房也適用。

從目前市場環境來看,市場風險偏好極低,房地產夾縫中生存,估值已經殺到了5倍,接近2011年最低點。如果經濟面再往下探一探,各種調控政策或許可能松一松,屆時地產股或迎來新一輪反彈。

就正榮地產而言,充足優質的土地儲備以及相對均衡的城市布局,是其未來發展的強大驅動力。具體來看,截至6月30日,正榮地產新增33幅優質地塊,新增總土地儲備586萬平方米,新增土地均價約為4843元/平方米,總土地儲備達到1974萬平方米,總貨值約3500億元。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,正榮地產之所以能在房地產市場下行期逆勢增長,成功躋身千億陣營,主要原因在于逆周期投資,低成本拿優質地。

總結來,在市場下行期,房地產行業集中度正在加速提高,正榮地產憑借著“改善大師”的品牌定位,已逐漸建立起“正榮府”、“紫闕臺”及“云麓”三大住宅標桿產品品牌,實現品牌的溢價,在銷售取得穩步增長的同時,再加上公司積極拓展融資渠道,其負債率將持續獲得改善,投資者可關注其2018年財報數據。

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