廣州首個針對容積率建筑面積的完整規則出臺下月實施

來源:金羊網 2018-11-29 20:32:16

公共開放空間、地下車庫不計算容積率

陽臺、入戶花園等半開敞空間,只要不是“超大型”陽臺只按照一半面積計算

金羊網訊 記者趙燕華報道:架空層、屋頂花園要不要算入容積率?陽臺面積超標了還按一半面積計算嗎?這些一直困擾購房者的問題終于有了明確答案:28日,市國土規劃委正式印發《廣州市規劃管理容積率指標計算辦法》(簡稱《辦法》)并于12月1日起實施。據悉,這是廣州首個針對容積率計算的完整規則,根據《辦法》,綠色建筑增加面積、地下車庫、公共開發空間等不計入容積率;至于陽臺、入戶花園等半開敞空間,辦法也做了詳細規定,只要不是“超大型”陽臺就按照一半面積計算。

架空層、屋頂花園可不計算容積率

容積率作為規劃建設中一個重要指標,容積率越高意味著地塊的開發強度越大,開發商可用于出售的面積越多,如何計算容積率顯得尤為重要,關系到方方面面。市國規委表示,2011年6月實施的《廣州市規劃管理建筑面積計算辦法》已于2016年6月失效,原《面積計算辦法》部分條款在層高與面積計算的關系、半開敞空間(如陽臺)以及設備層、管道層、避難層等面積計算等方面與新的建筑國標不一致。同時,廣州一直未針對容積率建筑面積的計算形成完整的一套規則,有關建筑面積計算爭議不斷,為了進一步與國家規范相銜接,引導鼓勵優質合理的設計,更好地開展規劃管理工作,有必要對原《面積計算辦法》進行修訂充實完善。

《辦法》與《廣州市城鄉規劃技術規定》進行充分銜接,對符合要求的各類建筑公共開放空間,提出豁免計算容積率的原則和比例要求。所謂的公共開放空間是指,面向小區不特定業主或者公眾、全天候免費開放的公共空間,包括架空層、屋頂花園、騎樓、建筑物內城市公共通道等。其中,住宅、辦公、商業類建筑位于建筑物首層的建筑公共開放空間不計入容積率;首層以外的建筑公共開放空間,其累計建筑面積大于所在建筑規劃核定計算容積率總建筑面積3%的,超出部分應按其投影面積計算容積率建筑面積。

地下商業設施需計算容積率

除了公共開放空間外,《辦法》還規定其余四種不計算容積率的情況:

建筑物避難層中的避難空間、地下公共通道、地下公交站場、地鐵站臺層、地鐵站廳層(除商業設施外)、地下停車庫、地下非機動車庫、非平戰結合的人防工程和地下市政公用設施及地下設備用房等地下空間。這意味,地下商業設施是要計算容積率的。

其二,符合現行政策法規的規定并經城鄉建設主管部門認定的因實施綠色建筑技術而必須增加的建筑空間。

其三,對于規劃條件未明確預留充電設施接口比例要求的新建項目,在建設工程設計方案中為滿足充電設施接口比例要求而增設的電力用房。

其四,既有房屋為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等配套設施用房。

陽臺面積超標要全部計算容積率

對于市民關注的陽臺等建筑半開敞空間,《辦法》明確按其投影面積的一半計算容積率建筑面積,其中住宅、商業、辦公、工業建筑的計算方法又不相同。

一直以來,“超大陽臺、入戶花園”都是開發商作為樓盤銷售的“賣點”之一,這其實屬于以不合理手段占用城市空間。本次《辦法》就明確規定,住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米,且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(含半開敞空間水平投影面積)建筑面積15%的,按其投影面積一半計算容積率建筑面積;進深或比例超出規定的,按其水平投影面積計算容積率建筑面積。這意味著,如果陽臺面積超過上述的進深或比例指標,就要全部計算容積率。

此外,《辦法》對于商業、辦公、住宅、酒店旅業、工業等建筑分類型提出層高分類控制要求,對于層高有特殊要求的空間提出可豁免的若干情形,避免“一刀切”。其中,套內建筑面積超過144㎡的復式住宅,其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內的,水平投影面積不大于套內各層平均水平投影面積30%且不大于50㎡的按1.5倍計算容積率建筑面積,超出部分按2倍計算容積率建筑面積。當其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時,超出部分以每2.2米為單位累進增加1倍計算容積率指標。

不過《辦法》同時也明確,房屋預售及房屋產權登記時的建筑面積測算,不適用本規定,按照《房產測量規范》(GB/T17986-2000)、《房屋面積測算規范》(DBJ440100/T204-2014)及有關規定執行。

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