萬科“過冬”:緊抓6300億回款 收并購逆周期擴張

來源:鳳凰新聞 2018-12-01 08:01:54

本報記者張曉玲實習生陳靚深圳、廣州報道

導讀

萬科早已開啟“過冬”模式,業務更加聚焦收斂,并定下了6300億的回款目標,壓力比往年來得更大。

“中國經濟呈L形特征,現在仍未見底,有些人還是太樂觀了”。11月30日,萬科董事會主席郁亮在華東媒體溝通會上說,房地產行業也要“過冬”,不能寄望于政策再次放松。

萬科早已開啟“過冬”模式,業務更加聚焦收斂,并定下了6300億的回款目標,壓力比往年來得更大。

在最后的兩個月內,萬科各區域公司鉚足了勁加緊推盤、優惠銷售,以加快去化,達標回款。

與此同時,資金充裕、杠桿極低的萬科也加快了收并購步伐,趁機收購了同行如恒大、華夏幸福、海航旗下多個項目公司股權。

郁亮表示,收并購和合作是萬科一直以來都在做的,萬科公開拍地的比例僅約50%。收并購、拿地與“活下去”沒有什么關聯。

他進一步說,萬科“活下去”被外界放大,實際上只是公司每年秋季例會的戰略檢討。對萬科而言,活下去的內涵是“活得好,活得久”。

目標可達成

2018年的最后一個月,房企紛紛搶收,通過快速推盤和降價銷售來回籠現金,萬科也不例外。

公告顯示,前三季度,萬科累計實現合同銷售面積2902.1萬平方米,合同銷售金額4315.5億元,同比均增長8.9%。

這個數字距6300億回款目標還有一段不小距離。10月,廈門萬科傳出降價風波,或開啟了今年萬科降價促銷加快去化的序幕。幾乎同時,郁亮在內部會議上指出,6300億回款是其他一切業務的基礎。

萬科在四季度的銷售腳步明顯加快。10月,萬科實現合同銷售面積341.3萬平方米,同比分別增長37.73%,合同銷售金額540.7億元,同比漲46.97%,銷售規模顯著反彈。至此,萬科前10個月累計銷售金額4856.2億元,同比增長12.2%。

以深圳萬科為例,作為“回款壓力最大的”萬科南方區域重鎮,近期推盤動作頻頻。

11月,深圳萬科相繼推出萬科香蜜府、萬科星城、臻山府三期等項目,此外和風軒也在開盤前的預熱中。其中,11月最后一周入市的萬科星城和臻山府三期通過相對低價和高性價比,成為“網紅”項目,去化率遠高于同期其他項目。

11月30日,郁亮表示,“現在還有32天,以萬科的執行能力,年度6300億元的回款目標基本可以完成。”

在今年樓市的下行周期中,除了加速回款,萬科似乎還有更重要的事情要做。

萬科2018年中報顯示,其賬面現金1595億元,一年期負債總和609億元。如果僅僅是過冬,對萬科來說毫無壓力。

一方面,市場下行,萬科年末不僅加速推盤和銷售,還要在收緊的政策中尋求更多融資渠道;另一方面,萬科又逆周期操作,開始了自己的逆勢擴張之路。

根據萬科披露的數據,今年前10個月,其累計新增項目205個,新增權益建筑面積達到2453.74萬平方米,累計耗資1338.17億元。據克而瑞2018年1-10月房企新增貨值榜單,萬科前10個月新增土地貨值5468億元。

數據寶統計顯示,按照權益金額計算,萬科三季度拿地金額為458.7億元,而恒大、碧桂園、保利、融創四大龍頭房企權益拿地總額為477.5億元,萬科相當于其4家總和。

進入調整期,房企的馬太效應進一步增強,作為龍頭企業,萬科的擴張路徑明顯。

對此,郁亮表示,測算一下萬科的銷售金額和拿地權益之比便可知,萬科仍然是在為未來的正常發展拓展資源。

收并購之猛

在市場持續低迷的情況下,今年房企公開拿地熱情下降,土地流拍頻頻,通過股權交易獲得土地,成為大房企拿地的另一主要途徑。

在萬科歷史上,曾發生過幾起規模較大的并購事件,如收購浙江南都地產,以及廣匯資產包等。

今年以來,萬科的幾宗收購也頗為引人注目。在萬科的收購清單中,不乏像恒大這樣的龍頭企業的項目。

11月9日晚間,嘉凱城(8.850, 0.50, 5.99%)公告稱,公司以整體掛牌底價3.55億元的價格通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓旗下5個地產項目資產包,杭州錦藍置業有限公司以底價競得上述資產項目包。

溯源可見,杭州錦藍歸屬于浙江萬科南都房地產有限公司持股50%的杭州錦業,而嘉凱城控股股東為恒大地產母公司凱隆置業。

在這次收購的5家公司中,涉及位于杭州、諸暨、重慶等4座城市共6個房地產項目,項目剩余可售面積超過71.06萬平方米。除了3.55億元的交易價格外,還包含約30億元的股東債權款,合計約33.58億元。

萬科這次出手為其在華東的布局加注了砝碼,而在更早的10月,萬科對華夏幸福環京地段項目的收購,則助力了萬科的華北擴張。

10月10日,華夏幸福發布公告,宣布與北京萬科、北京恒燚合作,通過收購目標公司部分股權的方式,合作開發多個環京項目,交易價款約為32.34億元。

此次收購涉及的5個項目子公司共持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地,總用地面積約33.93萬平方米,均為住宅用地。

除了這兩宗與大房企之間的收購擴張,萬科今年與海航的交易也數次上演。

海航今年一直在變賣資產,處理自己的傳統房地產項目,先后出售了悉尼寫字樓、海航首府、海航廣州白云項目等多處國外和國內資產。

早在7月,北京萬科就從海航手中接盤了武漢海航藍海臨空產業園(一期)80%股權,交易價格為3.12億元。

11月7日,萬科旗下北京厚樸蘊德投資管理合伙企業(下稱“厚樸蘊德”)收購海航基礎(5.330, 0.03, 0.57%)旗下子公司所持有的廣東興華實業100%的股權,價格約為10.35億元。廣東興華實業主要在建項目是海航中央酒店廣場,總建筑面積為17.7萬平方米。

海航與萬科之間頻繁的交易來往,凸顯了海航和萬科在地產業務上的一退一進。在政策調控和市場下行的大環境下,房企選擇了不同的求生方式。

易居智庫研究中心總監嚴躍進認為,行業調整期將出現很多資產收購的機會,對萬科這類穩健型房企而言,下行周期更像是一個機遇,“活得更好”或許才是萬科追尋的目標。

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