爛尾、缺證、高溢價收購疑云:蘇寧環球這個樓盤砸了

來源:新浪財經 2018-12-02 08:51:49

中國房地產報

蘇寧環球佛手湖項目已建成的別墅

中房報記者 樊永峰 賈俊杰丨南京報道

南京老山森林公園內,十余棟“爛尾”別墅隱匿山林中、孤寂飄零。很難想象,在幾年前,這里就是對外宣稱總占地面積超過600畝的原蘇寧環球(3.190,-0.05,-1.54%)集團南京佛手湖項目。如今,其銷售中心人去樓空,數十間破損的簡易板材工棚被雜草圍攏,房舍內外一片狼藉。

在狼藉的停工現場背后,蘇寧環球股份有限公司(以下簡稱“蘇寧環球”)與其控股股東江蘇蘇寧環球集團有限公司(以下簡稱“蘇寧環球集團”)之間卻在上演著收購與被收購的“雙簧”大戲。

雙方通過基于“房地產市場異常火爆,地價一路上漲”的資產評估增值和“盡快辦理相關用地性質變更手續”的承諾,將這個已經停工數年的項目公司,以30.07億元的評估值作價置入上市公司。

“爛攤子”被甩了出去,而被攤薄的股東利益卻無人問津。

蘇寧佛手湖工棚外一片狼藉

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森林公園內的“爛尾”別墅

11月11日,初冬的南京天氣適逢陰雨連連,也給出行的人們帶來諸多不便。為了一探究竟,中國房地產報記者冒雨走進南京市老山森林公園,駐步在珍七路(七珍線)南側3號院——南京佛手湖項目所在地。

大門緊鎖寂寥的蘇寧環球佛手湖項目

記者來到該項目主入口處看到,在高大的乳白色拱券之下,黑色鐵藝大門落鎖緊閉,一對石獅守候門外兩側。據守護人員介紹,該項目的確是南京佛手湖項目,現已停工,不允許任何人進入院內。

自此向東約300米處的珍七路(七珍線)1號院,就是南京佛手湖項目別墅銷售中心。銷售中心內外宣傳展品及其相關設施已基本拆除,透過玻璃大門看到后墻、吧臺貼有“蘇寧環球集團、南京佛手湖環球度假村投資有限公司”大字。這是蘇寧環球集團留下唯一尚能辨別該項目出處的“痕跡”。

冷清的蘇寧環球集團佛手湖銷售中心

據該銷售中心留守人員介紹,南京佛手湖項目開工時間在2010年底,停工時間在2015年初。雖然建有十幾套別墅,但項目還沒有上市銷售就停工了。“停工的主要原因是建設項目手續不全,通過審批的時間、復工的時間都很難說,現在留守3名人員輪班看護”。

后經記者調查確信,項目留守人員所述屬實,該項目截至目前尚未取得建筑工程規劃許可證和建筑工程施工許可證。

記者從該樓盤項目外圍遙望內部,隱約看到有別墅及其配套設施,由于遮擋嚴實,很難看清全貌。

蘇寧佛手湖建成別墅雅致大氣

所在的老山作為南京市唯一的國家森林公園,素有“南京綠肺、江北明珠”之美譽。優美的環境,也招來開發商的青睞。

而經記者實地勘查,該項目截至僅建有11棟別墅及其部分配套館所。據公開資料顯示,南京佛手湖項目在其公司官網上案名為蘇寧森林莊園項目,坐落于國家森林公園風景區內,毗鄰千畝天然佛手湖泊,項目總占地面積約656畝,規劃總建筑面積19.77萬平方米,容積率0.30,預建186棟獨棟別墅。含建五星級超豪華酒店、康復醫療中心及相關配套設施。一期獨棟別墅戶型面積約539至1345平方米。此前公布在2016年面市,現因種種原因“泡湯”。

項目由蘇寧環球集團的全資子公司南京佛手湖環球度假村投資有限公司開發建設(以下簡稱“南京佛手湖公司”)。2016年6月,被蘇寧環球100%收購,2016年8月5日,正式變更為蘇寧環球的全資子公司。

由于依托于老山森林公園、珍珠泉等自然資源,老山區域成為了南京的別墅“焦點區”,綠城等品牌開發商都在此處開發過代表項目。此外,隨著過江通道的增加,老山板塊與主城的交通也更加便利。老山周邊已建的別墅項目有國信自然天城、融創南京桃花源等。

而在2016年初,老山旅游度假區管委會公布《南京老山景區總體規劃(2015年~2030年)》,老山旅游度假區管委會主任朱久康在公開采訪中強調,為了確保老山的生態環境被更好保護,“今后老山112平方公里的保護區內將不再出現任何私人會所和房地產項目。”

據了解,正是由于該規劃的出臺,包括南京佛手湖項目在內,周邊多個房地產項目陸續停工。

關于項目的復工情況,中國房地產報記者以其登記的預留電話,分別與南京佛手湖公司、蘇寧環球集團、蘇寧環球進行聯系,均沒有得到正面回復。

蘇寧佛手湖項目已被圈占的湖泊和林地

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存在“差異”的土地用途

相關資料顯示,南京佛手湖公司,于2003年9月、2003年12月與南京市浦口區國土資源局簽訂土地出讓協議、補充協議,其中標明的出讓面積437691.9平方米,取得單價僅575.57元/平方米,支付凈土地出讓金2.5億多元。證載總用地面積為433967.3平方米,土地用途為“城鎮混合住宅用地”。

南京市浦口區國土局相關負責人對此表示,上述國有土地使用證審批的土地用途“城鎮混合住宅用地”,是按規劃部門審批的土地規劃使用類別所載明而審批的,這應由規劃部門解釋。作為國土部門審批,根據法律規定土地使用類別為建設、商業、住宅用地性質審批,沒有所謂的“城鎮混合住宅用地”之說,南京佛手湖項目如果變更土地用途的建設項目,必須由規劃部門調規審批后,土地部門才能按程序審批“這不是蘇寧想變更就能變更了的”。

南京市規劃局則表示,關于南京佛手湖項目,規劃部門審批的土地用途“城鎮混合住宅用地”也是有根據的,與國土部門土地用途類別審批理解上有點差異,至于為什么存在“差異”,可以向國土部門了解。

“目前,規劃部門沒有收到南京佛手湖公司的土地規劃變更申請,這在官網上都能查詢到的,如果查詢不到,就是沒有變更申請。”南京市規劃局的一位工作人員告訴記者。

雖然項目取得了土地使用證書,但是由于土地用途、林權使用等諸多遺留問題未能解決,導致其因無法辦理建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證等相關證件而不具備建設條件。

然而,從2015年起,南京佛手湖公司利用獲取的國有土地為其關聯公司蘇寧環球集團、南京蘇寧房地產開發有限公司蘇寧環球購物中心、南京蘇寧建材設備物流貿易中心有限公司單獨或持續擔保,共計6.5億元。與支付的2.5億元凈土地出讓金相比,“蘇寧環球系”獲得出讓金近3倍的現金流,堪比銷售回籠的效益。

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爭議中的收購

在上述操作完成后,2016年蘇寧環球與其控股股東蘇寧環球集團對這一地塊又進行了“處置”。

2016年6月15日,蘇寧環球發布《擬收購南京佛手湖環球度假村投資有限公司全部股權項目資產評估報告》(下稱“評估”),估算顯示,擬以自有資金人民幣30.07億元向控股股東蘇寧環球集團收購其持有的南京佛手湖公司100%的股權。

這份評估報告顯示,南京佛手湖公司評估后資產總額為300748.49萬元,其中評估增值231642.77萬元,增值率為1922.84%。

這份評估報告預估整個南京佛手湖項目至2019年售完,銷售收入107億元,凈利潤34億元。也就是說,蘇寧環球股份投入30億元,還承擔房地產調控和銷售不達預期的風險;而估算出來的銷售收入是按別墅7.4萬元/平方米、酒店4萬元/平方米、其它住宅2萬元/平方米計算,甚至已把3年中每年6.5%了的漲幅也估算了進來。

公告顯示,不考慮預付工程款的前提下,南京佛手湖公司已實際支付了全部土地費用等各種規費,實際支付土地總費用為2.79億元;其他開發成本約4.09億元。據此,目前該項目合計總投資約6.88億元。

更為重要的是蘇寧環球集團將一個“爛攤子”甩給蘇寧環球股份,看似左手轉右手,但涉攤薄蘇寧環球股份股東紅利之嫌。

這項“處置”隨即引發了監管層的關注。2016年6月30日蘇寧環球股份有限公司收到了深圳證券交易所公司管理部《關于對蘇寧環球股份有限公司的關注函》,深交所在關注函中要求蘇寧環球股份就相關資產注入的前提條件是否達到進行說明,并指出交易標的佛手湖公司尚處于建設期,交易時2年連續虧損,“要求公司董事會對佛手湖公司未來開發計劃情況、預計建成并投入使用時間以及投入使用后的盈利能力進行分析,并在此基礎上分析說明本次交易的必要性、公允性、以及是否損害上市公司利益”。

面對監管層的質詢,2016年7月13日,蘇寧環球股份發布《關于深圳證券交易所關注函回復的公告》,在公告中,蘇寧環球股份回復稱,在南京佛手湖度假村項目開發完畢前,若有可能將相關未開發土地的用地性質由商業、旅游、綜合變更為住宅用地,則蘇寧環球集團將促使其盡快辦理相關用地性質變更手續。并稱“截至2016年4月30日,佛手湖度假村建設項目已取得面積合計433967.3平方米的土地證(用途為城鎮混合住宅用地)、立項文件及使用林地審核同意書,建筑工程規劃許可證和建筑工程施工許可證正在辦理中,已基本滿足控股股東原承諾中關于用地性質變更的前提條件”。

而據中國房地產報記者了解,至目前,該項目土地變更并無申請審批,更談不上辦理建筑工程規劃許可證和建筑工程施工許可證。

在回應深交所對項目“資產評估增值較高”和“未來各年收益或現金流量等信息”等相關問詢時,蘇寧環球股份回應稱,對于存貨的評估采用了假設開發法,項目增值幅度較大的因素包含“2003年以來南京房地產價格大幅上揚,特別是2015年來受國家政策影響,開發商資本大量涌入二線城市,南京首當其沖,房地產市場異常火爆,地價一路上漲”。

彼時,公告里南京佛手湖環球度假村投資有限公司提供的銷售計劃是:該項目A區預計在2017年完工,2018年開始銷售,預計一年內可以清盤;B、C區預計在2018年完工,2019年開始銷售,當年預計銷售總盤的60%,次年清盤。

值得注意的是,該項目于2015年初就已經停工,至今未復工,首期開工建設的11棟別墅也從未入市銷售。所謂的按期投資建設和銷售計劃,現在看來無異于 “鏡花水月”。

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