日本房產“0元拋售”無人問津,背后到底是什么原因?值得深思!

來源:新浪財經 2018-12-03 05:35:23

80、90年代,日本曾經全民狂熱買房,房價高企,許多人想著靠房養老,然而現實很打臉,許多日本人70多歲竟然還要繼續工作。目前日本竟然出現很多房子“0元售賣”的奇葩現象,但仍然沒有人愿意接盤,日本面臨著嚴重的空置房危機。我們看看這其中的原因:

日本房價、股市及經濟泡沫

受到所謂“土地不會貶值”的土地神話的影響。日本作為島國,人多地少,所以人們堅信土地永遠是稀缺的。1950 年至 1990 年是日本的“人口紅利”期,經濟發展快速,城市化率不斷提高,推動房價也持續上漲。在長達多年的房價持續上漲趨勢中,日本全民陷入炒地買房風潮,土地價格不斷暴漲。從1985年底到1990年初,日本城市地價增長了200%。1990年,東京23個區的地價總和甚至達到了可以購買面積是日本1.5萬倍美國全部國土的水平,而銀行則以不斷升值的土地作為擔保,向債務人大量貸款。此外,地價上升也使得土地所有者的帳面財富增加,較大地刺激了消費需求,進一步刺激了經濟發展。

20世紀80年代初期,美國財政赤字劇增,對外貿易逆差大幅增長。美國希望通過美元貶值來增加產品的出口競爭力,以改善美國國際收支不平衡狀況。1985年9月22日,世界五大經濟強國(美國、日本、德國、英國和法國)在紐約廣場飯店達成“廣場協議”,宣布介入匯率市場,誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值。“廣場協議”簽訂后,上述五國開始聯合干預外匯市場,在國際外匯市場大量拋售美元,繼而形成市場投資者的拋售狂潮,導致美元持續大幅度貶值。此后,日元迅速升值。在不到三年的時間里,美元對日元貶值了50%,也就是說,日元對美元升值了一倍。由于匯率的劇烈變動,由美國國債組成的資產發生賬面虧損,因此大量資金為了躲避匯率風險而進入日本國內市場,產生了過剩的流通資金。隨著日元急速升值,國內的投機氣氛熱烈。“廣場協議”后近5年時間里,股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長。泡沫經濟下,從土地交易中獲得的利潤被用來購買股票、債券、高爾夫球場會員權、名貴的藝術品和古董、豪華跑車、海外旅游景點等等。

1989年,日本泡沫經濟迎來了最高峰。1989年,日本銀行決定改變貨幣政策方向。1989年5月至1990年8月,日本銀行五次上調中央銀行貼現率從2.5%至 6%。1990年3月,日本大藏省發布《關于控制土地相關融資的規定》,對土地金融進行總量控制同時,控制不動產貸款,到1991年,日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款,日本經濟核心的長期信用體系陷入崩潰,進一步導致了泡沫的破裂。

另外,日本的高城市化率和人口紅利結束、社會人口結構老齡化是日本經濟萎靡、房價大跌的重要內因。當時的日本城市化率已經達到77.4%,人口紅利結束,老齡化率開始攀升。城市化紅利消失,人口紅利不再,經濟失去增長動力,經濟成長停滯和房地產市場衰退。

日本股市、樓市接連崩盤

前一夜狂熱買房,有如雞血充腦,崩盤卻來得悄無聲息,股市、樓市突然閃崩。1990年開始,短短一兩年間,日經指數從最高的38915點跌到14309點,跌幅高達50%以上,股票市場率先崩盤。

資本市場崩盤隨即傳導到樓市接著,樓市接著崩盤。房地產抵押貸款風險迅速蔓延,金融機構為避免損失,要求企業、個人償還貸款,企業個人不得不變賣股票和不動產,大量拋售。大量房地產企業有房賣不出去而倒閉,許多銀行因為不良貸款率暴增而倒閉,房價下跌使得普通民眾住房財富資產轉眼之間成了負資產,日本很多居民成為千萬“負翁”,家庭資產大幅度縮水。當年傾盡所有買房的家庭一夜返貧,對于未償還的銀行貸款,高價買房者徹底成為房奴,每年還要交著沉重的賦稅,身上也背負了沉重的財務負擔,以至于有很多人都在這段時間承受不住而自殺,非常駭人。

1991年,日本樓市決堤,房價一瀉千里,歷史上最大的房地產泡沫破裂之一。房價下跌,并沒有迅速結束,日本經濟陷入長達二十年的持續衰退。20年來,日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌,國民財富持續縮水。從1990年至今的二十多年,日本人又發明了一個名詞“失去的二十年”。時隔20年之后,日本經濟開始溫和復蘇,但日本地價和房價遠遠未回到當初的水平。目前日本的城市化率已經達到了93%,指望房價漲回到1990年的水平,恐怕只有做夢了。

老齡化嚴重、城市化率達到90%以上島國,鄉鎮和小城市的房子出現0元出售的奇葩現象

日本從05年開始人口負增長時,大量年輕人涌入大城市,小城市房屋大量空置。上一輩去世后,上一輩留下鄉鎮地區或小城市的老舊獨棟房屋的繼承者需要繳納高額的遺產稅和資產稅,而年輕人也不愿意再回去。繼承房子不但要繳納的高額的稅費,還要擔負翻修費用和拆除費用,對于年輕人來說,繼承這樣的房子是負資產,因此導致了日本出現房地產的空置房危機。據日本富士通研究所的報告2013年日本有820萬個空置住房空置率達13.5%按照現有趨勢發展到2033年日本全國房屋空置率將達到28.5%即便在考慮新拆除住宅數量增長的情況下該數據也將達到22.8%。

靠房養老,打臉了!很多日本老人年過70依然不得不工作

有存款,有房子,有年金,一直都在認認真真地工作,為什么到老了一無所有?為什么很多日本老人年過70依然不得不工作?因為這場持續20年的經濟衰退,股市、房市的崩盤消滅了很多人的一輩子積累的財富,而年老之后,存款很難再增加,但支出卻不斷增長;此外,日本老齡化嚴重,缺乏勞動力也是一個因素。

日本是世界上壽命最長、同時也是出生率最低的國家。在平均壽命超過80歲的日本,年過70仍工作在前線的并不罕見。目前,日本政府有意將退休年齡推遲至70歲,人一輩子都要進行工作幾乎不再有養老生活。根據日本總務省前段發布的統計數據截至去年10月1日日本人口總數為1億2670萬人其中60歲以上的人口已經達到了4300萬占全人口的33.94%。而日本處于15-60歲的“可勞動人口”如今僅剩6850萬人占比54.06%。根據國家統計局公布的人口數據顯示,2017年中國大陸全年出生人口1723萬,比上一年減少了63萬。但日本17年新出生人口僅為94.1萬,據預測2053年日本人口將跌破1億,屆時超過40%的人口都是老年人!日本政府出具的數字顯示,該國人口將在今后40年內從目前的1.27億下降到8800萬。

《日本藍皮書:日本研究報告(2018)》,2017年,日本少子老齡化現象進一步加劇,其影響波及各個方面。結婚率下降,家庭規模縮小、育兒及養老壓力增大,人口持續向東京圈集中,中間階層縮水、低收入階層擴大等問題凸顯。

21世紀的人類社會將是一個不可逆轉的老齡社會。據科學家預計,2045到2050年之間,全球老齡人口占總人口的比例將超過20%,步入老齡社會。在韓國,65歲以上的人口有一半處在貧困當中,在70—74歲年齡段中,33.1%的人需要工作來養活自己。

我國的城市化尚未完成,未來會有大量農民進入城市,而鄉鎮很有可能會出現大量空置房,所以盡量不要去碰三四線小城市的房子,不要去炒房。

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