投資者偏愛小房企 萬創國際突圍而出

來源:和訊網 2018-12-03 10:45:36

最近,萬創國際于11月21日向相關聯交所提交上市申請。今年上市的房地產企業交表連同已上市企業合共達到10家,且上市后表現遠遠優于大盤。這說明市場資本已經用“腳”來投票,選擇業務和前景確定性更高的企業。

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眾所周知,中國逐漸進入存量時代,而發展趨勢是從城鎮化程度高的城市向外輻射。長三角、京津冀、粵港澳大灣區三個區域的城鎮化程度平均已經超過70%,因此率先進入存量發展階段,隨后進而向周邊的二三線城市延伸,這一階段周邊的城鎮化速度將加快。

因此造就了房地產投資的三條脈絡:1、大型龍頭,享受市場份額集中;2、深耕核心區域二三線城市的“小而美”企業,保證盈利能力同時享受城鎮化加速;3、在一二線城市持有商業地產及具有舊改優勢的企業。而萬創國際具備上述第二種標的的特征,下面通過招股書看看公司發展情況。

一、深耕淮南,走向安徽

萬創國際是一家以地產綜合開發為主營業務的企業。公司發展歷史最早可追溯到2003年,當時公司名稱為泉山湖置業,由汪波先生及其家族創立。公司起源于淮南,主要以發展位于淮南市的泉山湖項目為主,因此目前公司獲取收益主要來源該項目。

招股書顯示,2015年、2016年、2017年萬創國際分別實現收益4.24億元、7.81億元以及6.29億元。截止2017年9月30日,實現收益2.89億元;截止2018年9月30日,實現收益7.57億元。可見2016年以來,公司結轉的收入保持穩定釋放。

2018年,按前九個月的業績推算,萬創國際年收益有望超過8億元,凈利潤肯定同比倍升。公司在淮南市房地產市場中名列前茅,超過一眾大型房企,毫無疑問是一家深耕淮南的”小而美“的企業。

公司一直開發的泉山湖項目是一個十分大型的項目,泉山湖項目具有不同形式的住宅物業,包括中至高層住宅、聯型排屋及獨楝房屋,并同時配備了設計精良的配套生活設施,如幼兒園、中學、只限居民進入的公園、會所、泳池、補習社、健身中心、各式零售店等,為淮南市最大的住宅項目。

憑借這個項目,公司成為安徽省房地產協會所頒發的”2017-2018年度安徽省地產行業優秀品牌房“。萬創國際于2018年上半年在安徽省淮南市房地產開發商10強中排名第一。已在當地建立了龐大的市場份額,同時積累的品牌效益、開發經驗及執行能力足以推動公司把”泉山湖“模式拓展至整個安徽。

房地產公司的前景往往與其開發中的項目布局有莫大(博客,微博)關系,而這又與項目所在地的經濟發展成正比。而公司定位的安徽省整體發展是具備潛力的。

安徽省鄰接長三角地區,而長三角是我國重要的經濟地區。總體而言,長三角的發展主要是上海和江蘇以及浙江這兩個省在共同推動發展,近些年來,如文章開頭所言,隨著長三角地區的城鎮化成熟,資源和需求正向外溢出,而華中地區仍有較高的城鎮化空間,那么”卡位“在中間的安徽便具備了區位優勢。

安徽之前有5個城市進入了長三角的成員單位,分別是合肥、馬鞍山,蕪湖,滁州,淮南。近日安徽又增加了4個城市加入成員單位,分別是銅陵,安慶,池州,宣城。安徽在區域效應下,未來城市和需求也將穩定上升,因此萬創國際所持有的土儲及物業價值也將顯現。

二、在售項目貨值高,上市謀加速

萬創國際作為一家小型規模的房企,在行業集中度加大的環境下,其土地儲備的可持續性成為大家關注的焦點。這也決定了未來的業績增速情況。

招股書顯示,截止2018年9月30日,萬創國際擁有總建筑面積73.37萬平方米的土地儲備,包括仍未售出的可銷售總建筑面積3.61萬平方米及可租賃總建筑面積2.24萬平方米的已竣工物業,占總土地儲備面積8.00%;總規劃建筑面積47.97萬平方米的開發中物業,占總土地儲備65.4%;及總規劃建筑面積19.55萬平方米的持作未來開發物業,占總建筑土地儲備26.6%。

也就是大概6-7成的土儲正在開發,其中主要包括兩個項目,一個為“御香山”項目,另一個為剛獲取的六安市項目。其中,公司可出售/可租賃總面積達16萬平方米的御香山項目,以該項目的可銷售面積計算,貨值已有望超過20億元。去年,萬創國際的全年收入約6.3億元。這個項目于今年9月30日前已展開預售,換言之,未來兩年可交付的“御香山”項目將可支撐了公司未來兩年的收入和利潤增長。

而在土儲獲取上,萬創國際仍保持較好的節奏。今年10月,萬創國際為獲取更大的市場空間,將業務版圖擴大至安徽省另一個戰略目標地區——六安市。招股書指出,萬創國際以總代價約3.36億元收購安徽六安一宗土地,六安萬創未來置業為此而注冊成立,預期于2018年11月取得相關土地使用權證,并將于2019第一季度開始建設。

公司的毛利率和利潤率持續上升,去年全年為25.5%,而今年首九個月則為34.7%,凈利潤率亦達17.8%。遠較同業平均水平為佳。這是小型區域性企業的優勢,但是如果公司要持續向安徽各城市或以外擴張的策略,那么資金變得至關重要。

目前公司的凈負債率大幅下滑,截至2018年9月30日,公司凈負債率為88%。從現金流上看,降負債主要原因是過去結轉收入釋放,而2017年開始公司進入負債償還周期。

經營活動現金流方面,公司由于購地壓力不大,而近期有“御香山”項目的預售回款支撐,因此債務帶來的風險并不突顯。但是融資端因為有新增的六安項目影響,如果需要進一步獲得土儲,如今的上市融資則成為十分重要的資金來源。此外,值得留意的是,參考過去多家房企上市后的融資情況,可以看到一個非常顯著的趨勢,就是融資成本的大幅下降。再者,國際融資平臺多元化,亦有利房企于港股上市后把融資成本降低,從而提升盈利能力。

結尾:

萬創國際作為一家“小而美”的區域性房企,在市場上并不多見,具有一定的稀缺性。今年上市的有小型長三角房地產商大發地產(6111.HK),股價表現穩健,尤其是上市當天雖然遇上”股災日”,但仍可緊守招股價。另外,其市盈率更遠高于同業平均水平,進一步說明投資者對小型房企的鐘愛。從目前市場對房地產新股的偏好情況,以及過往港股小市值股票上市表現來看,投資者可以持續關注萬創國際。

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