香港今年要賣15幅宅地 遠遠不夠數

來源:樂居財經 2019-03-01 16:34:01

觀點地產網 香港規整嚴密的城市規劃由來已久。

1843年,田土廳廳長兼測量師哥頓(A. T. Gordon)為當時的港英政府,繪制了第一份城市發展規劃藍圖。

分區概念自此被提出,維多利亞城(位于香港島上)被分成上環、中環和下環三個街區,以中環為中心的規劃思維被奠定。如今從維港兩岸出發,高樓大廈星羅密布,在已發展的約260平方公里土地上,逼狹地容納著超過740萬人口。

然而剩余的土地并非不能用于發展,卻礙于郊野公園、私人土地、棕地等的眾多制約而遲遲未開發。

香港土地及住房緊缺已經不是什么新鮮話題。所以,大家幾乎都抱著相同的心情去關注那份最新公布的土地供應計劃。

觀點地產新媒體了解,2月28日下午,香港發展局局長黃偉綸公布了《二O一九年四月至二O二O年三月賣地計劃》。其中上半年度可以供應10幅地塊,包含6幅住宅用地,4幅商業用地;下半年度可以供應12幅地塊,包含9幅住宅用地,3幅商業用地。

滿打滿算下來,香港政府下一個年度總共能提供15宗地塊以興建房屋。當中滾存宅地8幅,真正新增的住宅地塊只有7塊。

而15宗地若按地域劃分,則主要分布于“庫存”較為充足的一些新市鎮:九龍啟德3幅;九龍旺角2幅;九龍觀塘1幅;半山及山頂2幅;南區2幅;西貢1幅;新界包括屯門、葵涌、大埔4幅。

15宗地,總出讓面積約13.89公頃,約合13.89萬平方米。黃偉綸表示,15幅住宅用地預計可以供應8850個單位。同時,今年還會有兩個鐵路物業發展項目(涉及2650個單位)及一個市區重建局項目(約180個單位)推出。

“連同私人重建發展項目,預計下一財政年度可供應15540個私人住宅單位。”黃偉綸稱,這一數字已經超出此前提出13500個單位的目標。

雖然已經碰到及格線,但這結果顯然未能讓大眾十分滿意。另外,市場已經在前一天(2月27日)就收到財政司司長陳茂波有關明年只賣15宗地的預告,這激起了廣泛討論。

有市場聲音就指出,15540個單位的供應量,事實上為香港政府2011年以來8個財政年度以來最低值。數據顯示,2018/19財年全港的潛在私人樓宇供應量亦創下當時新低,但仍有25510個單位。

亦有市場消息透露,今年土地供應量減少相信是因為“《長遠房屋策略》中公私合營項目比例由6:4改為7:3,以及香港政府在2018年亦有將部份用作私人住宅項目用地轉為公營房屋用地。”

這或許不是壞事,畢竟各大發展商并不會囫圇吞棗般全盤接受推售的土地。去年樓市形勢下行,香港就破紀錄發生了兩宗土地流拍。

觀點地產新媒體了解,2018年10月12日,香港山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉郊建屋地段第1211號的用地截標即流標,所有投標價均低于地塊底價。因為按市場的看法,這幅宅地屬于屬極罕有的大型超豪宅項目用地,估值超過300億港元,在當時的情況下沒有發展商愿意冒這個險。

當時香港地政總署11月6日數據顯示,全港10月份沒有一家發展商申請新盤預售;香港土地注冊處12月4日發布數據,全港11月住宅銷售額260億港元,較去年同期538億港元下降51.6%。而11月份住宅銷售量2635套,去年同期為5694套,同比下降54%,已經腰斬。

2019年1月30日,啟德第4C區5號商業用地也因地價標金未達到政府就該用地所定的底價而被收回,9份標書全部作廢。這是香港20年來首幅流標的商用土地,也是自2011年來香港第5次出現官地流標。

官地流標致使財政收入有所削減。有觀點認為,香港政府今年減少土地出讓宗數亦是出于此考慮。

當然,香港住房缺口并非僅靠官地買賣來填補。香港政府近日決定全盤接納土地專責小組,就土地供應策略及八個值得優先研究和推行的土地供應選項的建議。

這些建議包括:加快發展棕地;就“土地共享先導計劃”擬定細節以釋放私人農地的發展潛力;發展粉嶺高爾夫球場位于粉錦公路以東32公頃用地,作房屋用途并開展相關詳細技術研究;加快進行面積約1000公頃的交椅洲人工島研究;

加快進行包括龍鼓灘、欣澳及小蠔灣在內的近岸填海項目研究;繼續進行巖洞和地下空間發展及研究;全速推動新發展區項目,以及展開有關內河碼頭用地及屯門沿海地區的研究。

如果八個選項全部完成處理,預計可以釋放2900公頃土地。

但據悉土地專責小組估計,香港在2026年之前,或只可以落實發展15%的棕地及私人新界農地,加上局部發展高球場用地,合計只能提供不足三百公頃房屋用地。

覓地任務可謂任重道遠。

若僅放眼目前,下個財政年度私人樓宇潛在供應量減少,已經影響到香港二手市場。消息稱,不少樓盤出現二手樓賣家坐地起價或封盤觀望的情況,包括鲗魚涌太古城、沙田河畔花園及粉嶺中心。

發展局局長黃偉綸則強調:“供應減少,并非推高樓價的唯一因素。”(來源:觀點地產網)

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